요즘 분양권 매매가 핫해요. 저도 개인적으로도 매경TV 유튜브에 출연해서 분양권 매매가 좋을 거라는 얘기도 했고요. 기본적으로 지금 분양권은 앞으로 2~3년 안에 지어질 신축 아파트에 수요입니다. 즉, 지금 건설경기&부동산 경기가 침체돼 있고 가격이 많이 떨어진 상황이라면 앞으로 2~3년 후에는 좋아질 수 있고 부동산 경기 침체 상황에서는 구축보다는 신축이 힘을 발휘하기 때문입니다.그래서 지금 분양권 매수세가 강해지고 있는데 밑에서부터 분양권에 대해서 자세히 설명해 드릴게요.Contents①분양권 투자 초투와 총투(입주권과의 차이)②주택수 포함문제(취득세는 안내지만 주택수 포함) ③양도세 이슈(손피_손에 쥐는 프리미엄)
크게 3개로 나누어 설명합니다만, 우선 분양권 매매에서 가장 중요한 첫 투수(초기 투자금)와 총투(전체 투자금)에서 입주권과 어떤 차이가 있는지, 그리고 주택 수&양도세 부분에 대해서 알립니다.분양권 Vs입주권
앞으로 지어질 새 아파트에 들어간다는 것을 제외하면 분양권과 입주권은 모두 다릅니다.
재건축 절차
재건축 단계를 보면 크게 사업준비단계→사업시행단계→관리처분단계→완료단계로 나눌 수 있습니다.기본적으로 재건축이라는 것은 조합원(구축아파트의 지주)이 조합을 결성하여 (조합이 시행) 시공사(건설회사)를 정해 아파트를 짓는 것입니다. 안전진단/조합설립인가/시행인가/관처인가 등 정부 지침에 따라 조합-건설사-정부 3개 주체가 한마음으로 사업을 진행합니다.입주권이란 조합원이 새 아파트에 입주할 수 있는 조합원의 권리로, 이를 매수하는 것이 입주권 매매입니다.
그리고 입주권 매매는 재개발의 건축 후 조합 설립 인가 이전에 거래되고 재건축은 관리 처분 인가 이전에 거래됩니다.조합원 지위 양도 제한으로 재건축 기준 관리 처분 인가 후에는 조합원 지위 양도가 할 수 없으니까다만 10년 보유하고 5년 실제 거주하는 등의 조건을 갖춘 특수한 경우에는 매매가 가능합니다.입주권의 경우 조합원의 지위를 가지고 있으므로, 일반 분양(청약에 당선된 사람들이 팔분양권)대비 R&R(로열동, 로열 층)을 선점하고 무상으로 에어컨이나 가전을 차지할 수 있습니다.시공사에서 조합원만을 우대하는 경우가 많으므로(시공사 간의 시공 경쟁에 이기기 위해서 조합원 투표를 많이 받는다고)이런 장점도 있지만 입주권은 초투이 많이 걸립니다.조합원 물량의 권리가+P(프리미엄)가 붙으니본격적으로 분양권에 대해서
그래서 입주권보다는 분양권 거래가 더 활발한 편입니다(분양권은 초투가 적고 투자자가 많은 편) 분양권은 입주권과는 달리 ‘청약’ 후 일반분양에 당첨된 사람들이 사고파는 새 아파트에 입주할 수 있는 권리입니다.
분양권 전매 제한이 확실!해제되어 용산/강남/서초/송파를 제외한 나머지 수도권에서는 청약 공고 이후 1년에서 분양권 거래가 가능합니다.수도권의 경우 과밀 억제 권역이 대부분입니다만, 과밀 억제 권역의 분양권 전매 제한 기간이 1년이니까!분양권 매매의 경우 첫 투수(초기 투자금)이 적은 것이 가장 큰 장점입니다.분양권의 첫 투수 계산 방법은 현재까지 판매자가 낸 돈에 P(프리미엄)을 더하면 됩니다.통상은 계약금 10%과 중도금 자납 만큼 이에 각종 확장비 및 옵션 10~20%입니다.나머지는 중도금을 치를 때 내면 좋고(보통 중도금 대출에서 내겠습니다)입주 때 잔금을 지불해야 하죠.보통 분양권 투자가의 경우 분양권을 다시 전매하거나 부득이 입주 시기가 다가오는 경우, 전세에 맞추고 잔금을 지불하는 경우가 대부분이죠!분양권은 주택 수에 포함됩니까?
중요한 문제입니다. 아직까지 취득세 및 양도세 중과 등에서 주택 수는 큰 이슈입니다.결론부터 말씀드리면 분양권의 경우 인수 시 아직 완공된 주택이 아니기 때문에 취득세는 내지 않지만 향후 주택을 취득하기로 예정되어 있기 때문에 주택 수에 포함됩니다.따라서 분양권 취득으로 2주택자가 됐다면 앞으로 만약 다른 주택을 추가로 매수하면 3주택자로서 조정지역이라면 12%의 취득세를 내야 하는 셈입니다. 만약 무주택자인데 분양권을 인수했다면 1주택자가 되는 셈입니다.
분양권 양도세
그리고 분양권의 경우, 양도세가 대단 합니다.분양권 양도 세금은 보유 기간마다 다르지만 1년 이상 보유하는 경우는 60%, 1년 미만이면 70%로 높은 세율이 적용됩니다.지방세까지 포함하면 77%의 고율 관세가 붙을 것이니까… 그렇긴사실상 차액의 23%만 가지고 안 됩니다(1억 올라도 2300만원 생겨)그래서 등장한 것이 바로”송피”입니다.손 껍질과는 손에 잡힐 프리미엄이라는 의미에서 판매자가 실제로 얻는 이익의 일입니다.예를 들어 P1억이라고 말하면, 판매자가 실제로 얻는 이익이 1억이라는 의미에서 쉽게 말하면 양도세는 작자가 부담한다는 의미입니다.그런데 문제는 이렇게 매수인이 양도세를 부담하는 방식으로 양도 가격이 오르면 또 여기에 붙은 2차 양도세가 발생합니다.양도세만큼 비자금으로 주는 것은 위법이므로 손해 배상 금액을 계산하고 양도 가격 자체를 올리기 때문에 양도세가 추가로 붙습니다.물론 세율 개편이 이뤄지고 있는 상황으로 세율이 바뀌면 손 껍질도 바뀌게 될 것입니다.손보 계산(P5천을 받기 위한 시뮬레이션)
손피 계산법
분양권 매매에 있어서 분양권 양도세를 손금으로 계산할 때에는 1, 2차 양도소득세까지 합쳐서 계산합니다. (1차 양도세를 양도가액에 추가하기 위해 다시 양도세 발생)
손보계산기(출처: 부동산인사이드)
부동산 인사이드님의 블로그에 좋은 계산 사례가 있어서 가지고 왔습니다.읽어 보면 분양 가격 4억원의 아파트 기준 1년 1미만 보유 때(양도세 66%)5천만원의 손해 배상을 기준으로 총 인수인이 부담해야 할 금액을 계산하면 약 5억원이 나옵니다.(보통 손해 배상 X2가 실제의 프리미엄이라고 생각하세요)1차 양도세는 손해 배상과 경비(복리)을 제외하고 66%를 곱한 3,069만원으로 2차 양도세는 1차 양도세 66%인 2,026만원입니다.그러면 총 프리미엄의 합계는 손해 5천+1,2차 양도세 5,095만원에서 약 1억 95만원 정도 됩니다.여기에 분양가를 더하면 총 인수자가 부담해야 하는 총 투자금이 나옵니다.양도세는 판매자의 부담스럽겠지만 이는 불법 아닙니까?
불법은 아닙니다.(합법도 아니지만)
국세청 서면 질의 답변국세청의 서면 질의 답변을 보더라도 인수자가 양도세 부담하기로 약정한 경우 양도 소득세를 포함한 가격이 양도가액이다(2차 양도세 부분에 대한 의미)라고 답했습니다 물론 위 답변에서 구매자 부담은 합법이다.불법이다 이야기는 없습니다.다만 인수인이 부담하기로 했다면 양도가액은 1차 양도세를 포함 가격이 양도가액이라는 취지로 말하면서 이의 제기는 없었습니다.사실상 분양권 매매로 손금이 사용되는 경우는 상승장의 경우입니다만, 어쨌든 손금은 합법과 불법의 사이에 있다고 보면 됩니다.24년 양도세 개정현행 고세율 분양권 양도세가 24년부터는 1년 이상이면 비과세, 1년 미만이면 45%가 적용될 예정인데 아직 국회 통과 전이니 참고하시면 될 것 같습니다.2023년 9월 정기국회를 통과하면 2024년 1월부터 적용될 예정인데… 하루빨리 양도세가 조금 완화되었으면 좋겠네요. ^^;분양권을 매매할 때는 반드시 해당 분양권이 주택 수에 포함되는지 미리 알아둬야 하고 양도세가 어마어마하다는 점을 감안해 매매에 나서야 합니다.